L'acquisition du fonds de commerce ou du fonds d'artisanat et du local commercial

7.1 Le fonds de commerce ou le fonds artisanal
7.2 Le local commercial

7.1 Le fonds de commerce ou le fonds artisanal

On ne peut réussir, notamment dans le commerce, sans un excellent emplacement, car ce dernier conditionne le chiffre d’affaires et la rentabilité de l’entreprise.

7.1-1 Les précautions à prendre

Pour ne pas se tromper il convient de :

- visiter et comparer le maximum d’affaires ;
- analyser l’environnement immédiat du local (les commerces et ateliers avoisinants, la qualité architecturale des bâtiments et celle du mobilier urbain, les facilités de stationnement...) ;
- s’informer sur les plans d’urbanisme pour estimer l’évolution du quartier ou du centre ville ;
- analyser en détail le bail ;
- se renseigner sur les contrats liant l’entreprise à vendre ;
- s’entourer de conseillers.

7.1-2 Les différentes formes de reprise et de création

Plusieurs possibilités sont à votre disposition.

·  La reprise d’un fonds de commerce ou d’un fonds artisanal

Vous rachetez un fonds existant avec tous les éléments qui s'y rattachent (clientèle, droit au bail, nom commercial, enseigne, licences, mobilier, matériel, agencements...) et vous continuez l’activité du cédant.

·  La reprise d’un droit au bail

Vous achetez un droit au bail seul en acquérant le droit au renouvellement d’un bail commercial pour la ou les activités précisées dans le paragraphe "destination des lieux" du contrat.

Le droit au renouvellement n’est acquis qu’à la condition pour l’acquéreur d’avoir exploité effectivement une des activités prévues pendant trois années consécutives.

La reprise unique d’un droit au bail intervient généralement lorsque la clientèle du fonds de commerce n’a plus de valeur.

Dans cette hypothèse, l’acquéreur doit reconstituer la clientèle.

·  La location gérance ou la gérance libre

Si vous ne souhaitez pas acheter un fonds ou un droit au bail, vous pouvez toutefois vous installer en prenant une gérance libre. Vous louez alors le fonds moyennant une redevance à définir.

Vous serez en tant que commerçant ou artisan " locataire-gérant " obligé d’être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

7.1-3 Le prix du fonds de commerce ou du fonds artisanal

Le prix dépend de nombreux facteurs dont la loi de l’offre et la demande est la plus déterminante. Il existe des barèmes qui fournissent une première appréciation des fonds de commerce ou artisanal. Ces barèmes, qui n’ont rien d’officiel, doivent être utilisés avec prudence. Ils évaluent la valeur des fonds par rapport au chiffre d’affaires des entreprises.

S'ajoutent au montant du fonds de commerce ou du fonds artisanal :

- les droits d’enregistrement ;
- les frais d’acte (honoraires du conseiller juridique ou du notaire pour la rédaction de l’acte de vente ou de la constitution de la société).

7.1-4 L’acte de vente

L’acte de vente doit être rédigé par un notaire ou un conseiller juridique. Le rédacteur de l’acte est choisi par l’acheteur. Parmi les informations figurant sur l’acte de vente, notez bien qu’il est d’usage de trouver le chiffre d’affaires et les bénéfices réalisés au cours des dernières années, ainsi qu’une clause de non rétablissement par laquelle le vendeur s’engage à ne pas exploiter une activité similaire à celle du fonds qu’il a vendu dans une zone donnée et pour une période déterminée.

Le stock fait toujours l’objet d’une évaluation à part de celle du fonds de commerce ou du fonds artisanal. Si vous rachetez le stock en partie ou en totalité, assurez-vous de la qualité de celui-ci.

7.2 Le local commercial

Le contrat passé entre le commerçant locataire, qui peut être artisan, et le propriétaire des murs est appelé bail commercial. Le contrat donne toujours lieu, dans la pratique, à un contrat écrit établi par un notaire ou fait sous seing privé.

Fréquemment, les contrats ne stipulent qu’une activité principale, mais vous pouvez trouver ou obtenir de la part du propriétaire un bail dit "tous commerces".

Sachez que, même lorsque le contrat porte sur une seule activité, il est toujours possible par la suite d’adjoindre à cette dernière des activités connexes ou complémentaires.

On rencontre deux types de contrat.

7.2-1 Le bail de 24 mois maximum

Il est possible de conclure un bail de courte durée (24 mois maximum).

Ce type de bail est adapté aux installations provisoires car le locataire n’a aucune garantie sur le renouvellement du contrat. Si à l’expiration du bail, le propriétaire n’a pas prévu de renouveler la convention sous la forme d’un bail commercial normal, le locataire ne peut l’y contraindre et doit quitter les lieux.

Sachez toutefois que, si le preneur n’a pas reçu de préavis et est maintenu dans les lieux, il peut prétendre à un bail de 9 ans soumis au statut des baux commerciaux.

7.2-2 Le bail de 9 ans au moins

Les baux commerciaux sont régis par le code de commerce et le décret du 30 septembre 1953. La durée du bail est de 9 ans minimum. Considérez cependant que vous, et vous seul, pouvez, en tant que locataire, dénoncer le bail à la fin de chaque période triennale avec un préavis de 6 mois.

Le loyer peut être révisé, soit à l’expiration de chaque période triennale, soit selon une périodicité variable (mois, trimestre, année) si le bail le prévoit.

La demande en révision peut être faite par l’une ou l’autre des parties par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’augmentation du loyer dépendra de la clause inscrite à ce sujet dans le contrat. Deux situations peuvent être rencontrées.

·  Il est prévu une révision fondée sur l’indice trimestriel du coût de la construction (indice publié par l’INSEE). Dans ce cas, la majoration ne pourra excéder le pourcentage de variation de l’indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation du loyer.

Il est possible de déroger à ce principe lorsque la preuve est faite que les facteurs locaux de commercialité ont été modifiés, entraînant une variation de plus ou moins 10 % de la valeur locative. Cette disposition peut être invoquée par les locataires pour obtenir un loyer moins élevé ou par le propriétaire pour obtenir un loyer supérieur.

·  Il est prévu une révision fondée sur l’application d’une clause d’échelle mobile. Dans cette hypothèse, l’indice retenu devra avoir un rapport direct avec l’objet du contrat ou l’activité de l’une des parties.

Le locataire commerçant ou artisan a droit au renouvellement du bail arrivé à expiration. En cas de refus non justifié de renouvellement par le bailleur, une indemnité d’éviction pourra lui être octroyée, dès lors qu’il y a eu exploitation du fonds pendant trois années consécutives.

A l’issue des 9 ans, lors du renouvellement, le loyer ne peut subir, sauf cas expressément définis, une augmentation supérieure à celle de la variation de l’indice du coût de la construction.